Через месяц после запуска системы кадастрового учета абхазская недвижимость вновь оказалась в правовом тумане. Реформа, направленная на прозрачность и экономическое обновление, парализовала сделки и вызвала протесты граждан. Местные жители требуют немедленно доработать систему или вернуть «как было». В парламенте самопровозглашенной республики обсудили приостановку действия системы до 1 июля 2027 года, пока не будут созданы необходимые условия.
Закон приняли, закон отложили
Закон «О кадастре недвижимости», принятый абхазским парламентом в декабре 2024 года и вступивший в силу 1 октября 2025-го, должен был, помимо прочего, устранить давнюю проблему, возникшую после войны 1990-х годов. Тогда множество домов остались без законных хозяев, здания занимались самовольно, а споры вокруг собственности порой перерастали в конфликты. Попытки создать четкое законодательство в сфере недвижимой собственности предпринимались на протяжении двух десятилетий, но ни одна из инициатив не доводилась до конца. Когда же закон, наконец, заработал, возникли требования его отложить, изменить или вовсе отменить.
2 декабря на заседании парламентского комитета по государственно-правовой политике обсудили проект закона о внесении изменений в закон «О кадастре недвижимости». В проекте предлагается приостановить действие закона о кадастре до 1 июля 2027 года.
«По мнению авторов, необходимость принятия законопроекта обусловлена комплексом выявленных обстоятельств, препятствующих своевременному и полному исполнению закона. Эти обстоятельства создают риски несогласованного правового регулирования и нарушения прав участников имущественных отношений, что требует временного приостановления действия отдельных законодательных актов до момента обеспечения необходимых условий для их реализации», — передает пресс-служба парламента.
Кадастр — это систематизированный официальный учет земельных участков, недвижимости и других объектов собственности с указанием их границ, размеров, назначения и прав на них.
Целью закона было создание единой базы данных о земле и объектах недвижимости, обязательная регистрация всех сделок в госорганах и повышение прозрачности прав собственности. Система начала заполняться постепенно: данные о более чем 80 тысячах объектов были внесены на основе сведений Бюро технической инвентаризации (БТИ), органов архитектуры и Комитета по приватизации. Согласно данным властей, содействие Государственной кадастровой палате Абхазии в проведении инвентаризации и кадастровой оценке недвижимости должен был оказать Росреестр.
Но практически сразу после запуска система дала сбой. Оформление сделок оказалось почти парализовано, получить документы стало крайне сложно.
Руководитель Государственной кадастровой палаты Темур Сангулия объясняет проблемы нехваткой кадров, сложностью взаимодействия с районными БТИ и отсутствием или неправильным оформлением документов у граждан. По данным палаты, 40% жителей не имеют документов на недвижимость, а у 25% — документы оформлены неверно.
По информации оппозиционного телеграм-канала «АИАШАРА» жители Абхазии начали сбор подписей под обращением к президенту Бадре Гунба, спикеру парламента Лаше Ашуба и омбудсмену Анас Кишмария. Люди просят вмешаться и прекратить практику, которая «усложняет жизнь граждан». Растет число жалоб в различные инстанции: люди не могут совершить сделки купли-продажи, оформить приватизацию, дарение и другие юридические действия с недвижимостью.
Председатель парламентского комитета по государственно-правовой политике Даут Хутаба признал: из-за недоработок закона возникли серьезные трудности. Например, нотариусы обязаны указывать кадастровую стоимость объектов, но она никем не определена. В итоге: либо документы выдаются без стоимости, либо в оформлении вовсе отказывают. Хутаба предложил отсрочить действие закона.
«Я думаю, что стоит отложить вступление в силу закона о кадастре, а исполнительной власти надо будет создать рабочую группу и привлечь в нее экспертов из нотариальной службы, из Кадастровой палаты, из правительства, работников БТИ, которые предложат поправки для разрешения выявившихся проблем, чтобы Кадастровая палата могла работать в полной мере, как это происходит в других странах. Избежать этого нельзя, мы не можем оставаться в двадцатом веке. Кадастровая палата должна решать проблемы, а не порождать», — сказал Хутаба в интервью телеграм-каналу «Окно».
В то же время директор Кадастровой палаты Тимур Сангулия считает критику преждевременной. По его словам, запуск Кадастровой палаты — сложный и долгий процесс, осложненный большим наплывом обращений и поздним доступом к архивам БТИ.
«Ни одно ведомство не запускается, так сказать, с переключателя — нажали кнопку и запустилось. Так не бывает», — заявил он.
Личные и инвестиционные интересы
Реформа кадастрового учета вызвала споры еще до принятия закона. В российском и абхазском медиапространстве отмечали, что часть абхазского истеблишмента сопротивляется нововведению, поскольку опасается повышения прозрачности, которое лишит влиятельных лиц контроля над ценными объектами. В качестве примера приводили предложение депутата Кана Кварчия отложить внедрение закона до 2027 года. Якобы задержка создает возможности для скрытых сделок с «трофейным» имуществом.
Под «трофейным имуществом» в Абхазии подразумевают имущество, оставшееся на территории Абхазии после вооруженного конфликта 1992–1993 гг., включая жилье, предприятия и транспорт, которое перешло в распоряжение государства или отдельных лиц. В основном это собственность, принадлежавшая вынужденно бежавшим жителям, в большинстве случаев — этническими грузинам. Правовой статус такого имущества остается спорным.
«Почему кадастр в Абхазии стал костью в горле? <...>. Вот депутат Кан Кварчия, который с таким рвением проталкивал идею отложить вступление закона о кадастре аж до 2027 года., что у любого здравомыслящего человека вопрос возникает только один: «Зачем?». А ответ-то на поверхности. Пока все не внесено в цифру, пока царит эта «творческая» неразбериха, можно успеть распродать те самые «трофеи», которые неловко светить на общем плане. Иначе ведь начнутся неудобные вопросы к такому «патриоту» и «защитнику» национальных интересов. Интересы-то чьи он на самом деле защищает? Народа или свой собственный карман?», — пишет абхазский пользователь в Facebook.
Интересует решение кадастрового вопроса и россиян. Политолог Дмитрий Родионов в интервью «ВФокусе Mail» рассказал, что отсутствие с советских времен в Абхазии современной системы правового регулирования собственности ущемляло, в частности, россиян.
«Доходило до правового беспредела, когда у русских и представителей других меньшинств, у которых нет многочисленных родственников в Абхазии, способных заступиться за них, просто-напросто отжимали недвижимость. Суды вставали на сторону тех, чей клан мог выставить больше людей в качестве доводов убеждения», — говорит Родионов.
Политолог рассказывает, что хотя россиянам официально нельзя покупать недвижимость, долгое время они оформляли ее на местных жителей. По его словам, многие становились жертвами мошенников и не могли вернуть свое имущество через суд. Родионов отмечает, что Москва пытается исправить ситуацию с помощью инвестиционных программ и соглашений о признании судебных решений, но некоторые абхазские политики этому сопротивляются.
«Многие люди прямым текстом говорят, что лучше сидеть в грязи, в непризнанном виде, в нищете, но зато быть независимыми», — говорит российский политолог.
Координатор партнерства «Абхазские проекты» Кирилл Базилевский, считает, что отсутствие полного кадастра делает республику менее привлекательной для инвестиций. Российский бизнес, по его словам, проявляет интерес, но требует прозрачности: гарантии, что приобретаемое имущество зарегистрировано и передано законно.
«Успешное завершение разработки кадастра станет важным шагом для привлечения инвесторов и повышения прозрачности рынка. Российский бизнес проявляет с каждым годом все больший интерес к инвестициям в Абхазию, даже при наличии тех шероховатостей, которые несколько затрудняют реализацию инвестпроект», — пишет Базилевский.
Он подчеркивает: принять закон недостаточно — нужно обеспечить его реализацию. А с учетом большого числа «полуофициальных» активов и экономической «серой зоны» процесс оформления прав собственности на многие объекты вызывает сопротивление и задержки.
«Наверное, не одного меня все эти годы были большие сомнения в том, что процесс определения прав собственности по очень большому числу объектов недвижимости пройдет без проблем и не будет максимально затягиваться. Так оно, собственно говоря и происходило, что не удивительно, учитывая количество «трофеев», большой доли серой зоны в абхазской экономике, решение вопросов собственности и бизнеса по понятиям и принципу «Занято», — пишет Базилевский.
«Не кадастр, а апартаменты»
Жители Гудаутского района требуют приостановить действие закона о кадастре, утверждая, что он угрожает их правам и местному самоуправлению. Основная претензия заключается в том, что закон, принятый без учета мнения местных сообществ, не только централизует управление недвижимостью, но и лишает район возможностей для самостоятельного развития. Жители опасаются, что за всем этим скрывается схема перераспределения земли, которая откроет возможности для спекуляций узкой группой лиц и лишит народ самого ценного ресурса — земли.
«Нас лишают главного богатства — земли. Земля в Абхазии — наш последний надежный актив. Непродуманный кадастр, принятый в спешке, откроет шлюзы для спекуляций. Узкий круг влиятельных лиц сможет скупить лучшие участки, что резко усилит социальное неравенство и лишит наших детей будущего. Жители Гудаутского района настаивают на немедленном прекращении действия Закона «О кадастре недвижимости» до тех пор пока не будут устранены все перечисленные угрозы и не будут найдены решения, защищающие интересы народа, а не чиновников. Это вопрос нашей свободы, нашей собственности и нашего будущего. Мы не отдадим свое право решать как жить на нашей земле», — говорится в обращении жителей Гудаутского района.
Бывший вице-президент Абхазии Виталий Габния рассматривает закон о кадастре как политический маневр. По его словам, после провала законопроекта об апартаментах власти нашли обходной путь и реализовали его через закон о кадастре.
«Казалось бы, угроза миновала, и народ одержал победу. Но это иллюзия. Авторы отвергнутой инициативы, не отступили. Они нашли обходной путь, реализовав свои планы в завуалированном виде через другой документ — Закон «О кадастре недвижимости». Принятый документ сложен для восприятия, и рядовой гражданин не всегда сможет разглядеть заложенные в нем риски. Тем временем строительство объектов, изначально спроектированных как апартаменты, продолжается полным ходом. Застройщики действуют с уверенностью, ведь они знают: последующая легализация продаж «помещений» обеспечена новым кадастровым законом, несмотря на то, что прямой закон об апартаментах так и не был принят», — считает политик.
Габния подчеркивает, что ключ к схеме скрыт в статьях 42 и 43 закона. Чтобы избежать спорной терминологии, слово «апартаменты» заменили на нейтральное — «помещение».
«Местные администрации могут предоставлять земельные участки юридическим лицам или предпринимателям для строительства. После возведения зданий застройщики могут разделять жилые помещения на изолированные, которым не присваивается статус жилых — они регистрируются как нежилые. Продажа нежилых помещений законодательно не запрещена, и их отчуждение становится легальным. По сути, это реализация апартаментов под видом нежилого фонда. Возникает очевидный вопрос: на каком именно этапе в технический закон о кадастре была вшита эта скрытая норма, реанимирующая отвергнутый обществом проект? Ответ требует независимого экспертного анализа и расследования», — говорит политик.
По мнению Габния, действующий закон о кадастре способен спровоцировать системный кризис и новые волны протестов.
Форум